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Le principe de l’encadrement des loyers à Paris est tout simple : limiter la hausse des prix à la location et diminuer les loyers excessifs dans cette ville tendue. De quoi s’agit-il au juste ? Quel sont les logements concernés par le dispositif ? Comment se calcule le loyer encadré ? Qu’en est-il des bailleurs qui ne le respectent pas ? Que faire en cas de loyer surévalué ou sous-évalué ? Et que faire pour éviter l’encadrement ? Nous faisons le point !

✓ Le dispositif en quelques mots

Comme déjà cité ci-haut, le dispositif a été mis en place pour luter conter les loyers trop élevés dans les quartiers parisiens. Après une première application entre 2015 et 2017, et son annulation en novembre 2017, l’encadrement des loyers à Pairs est de nouveau expérimenté dans la capitale depuis le 1er juillet 2019. La ville à décidé de l’appliquer intra-muros à titre expérimental, pour cinq ans (jusqu’en novembre 2023).
A noter que le retour du dispositif a été officialisé par un décret ministériel publié dans le Journal Officiel du 13 avril 2019, puis un arrêté signé le 28 mai par le préfet de la région Île-de-France.

 ✓ Encadrement des loyers à Paris : pour quels logements ?

Attention ! L’encadrement des loyers dans la capitale parisienne ne concerne pas tous les logements. Depuis le 1 er juillet 2019, le dispositif ne concerne que les logements du parc privé , loués vides ou meublés , dès lors qu’ils servent de résidence principale .
A noter que les baux en cours et ceux qui sont reconduits tacitement, ainsi que les baux relatifs à la location seule d’une place de stationnement ou d’une cave, sont exclus du dispositif. Il ne s’applique pas pour le parc social (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements en fonction, les locations touristiques et les meublés en résidences services.

 ✓ Le calcul du loyer encadré

L’encadrement des loyers se base sur deux éléments, qui sont :
– Un loyer hors charge qui ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 % ;
– Un loyer minoré de 30 % ;
Par ailleurs, le loyer encadré dépend de certains points, notamment :
– Le quartier où se situe le bien immobilier (la capitale a été divisée en 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers) ;
– Et les caractéristiques du logement (une pièce, deux pièces, etc.) ;
– L’année de construction ;
Prenons un exemple concret :
Imaginons que nous disposons d’un 2 pièces, situé Avenue de la République, dans le 11e arrondissement, loué nu.
– Le loyer de référence : 22 euros/m2 ;
– Le loyer minoré : 15,5 euros/m2 ;
– Le loyer majoré : 26,5 euros/m2 ;
Rappelons que l’encadrement concerne les premières mises en location , les changements de locataires et les renouvellements de bail .

 ✓ Attention aux sanctions !

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Paris (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), le propriétaire encourt une amende administrative pouvant aller jusqu’à :
– 5 000 euros pour une personne physique ;
– 15 000 euros pour une personne normale ;
Nous parlons du non-respect de l’encadrement, et non pas de la contestation du complément de loyer exceptionnel. Cette dernière peut être décidée par la commission de conciliation ou par le juge.

  ✓  Un loyer surévalué ou sous-évalué : que faire ?

Si le loyer est sous-évalué ou surévalué, le locataire ou le bailleur peut le diminuer ou l’augmenter en suivant une procédure bien déterminée :

Diminuer un loyer surévalué

Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut faire une demande au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.

Augmenter un loyer sous-évalué

Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut faire une nouvelle proposition de loyer au locataire, au moins 6 mois avant la date de renouvellement du contrat de bail.
En cas de désaccord , l’une des deux parties peut faire appel à la commission départementale de conciliation.

 ✓  Comment éviter l’encadrement des loyers à Paris ?

Comme déjà précisé ci-dessus, le dispositif ne concerne que les baux en résidence principale, vides ou meublés, soumis à la loi 89. Pour éviter l’encadrement des loyers à Paris, le propriétaire doit signer un bail qui ne soit pas en résidence principale.
Pour fixer un loyer libre dans la capitale, vous pourrez :
– Louer le bien à une société qui y loge un salarié ;
– Louer en résidence secondaire ;
– Louer en saisonnier ;
– Etc.

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