L’encadrement des loyers

Fin 2018, l’encadrement des loyers en France a été réactivé par la loi ELAN. Fin juillet 2019, les dirigeants parisiens ont choisi de remettre en place cette mesure, après une annulation en juillet 2018. Début mars 2020, la ville de Lille a également réactivé le dispositif. Mais de quoi s’agit-il au juste ? Comment calculer l’encadrement des loyers ? Peut-on l’éviter ? Nous faisons le point !

L’encadrement des loyers, c’est quoi ?

Pour faire simple, l’encadrement des loyers est un dispositif qui consiste à définir une valeur maximale de loyer au m2 applicable aux nouveaux baux signés. C’est ce que nous appelons le « loyer de référence majoré ». Ce dernier est défini en fonction de certains critères :

La zone géographique où est situé le bien mis en location ;
Sa date de construction : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 et après 1990 ;
Le type de location (vide ou meublé) ;
Le nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces ;

Le dispositif d’encadrement des loyers, qui existe depuis le 1er août 2012, sera effectif au moins jusqu’à l’été 2021, puisque le décret N° 2020-945 du 30 juillet 2020, soit du 1er août au 31 juillet 2021.

Pour respecter ce dispositif, le loyer demandé par le bailleur (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

Les zones concernées par ce dispositif

Les logements concernés par cette mesure se situent dans les zones urbaines contenant plus de 50 000 habitants.

Au début de la mise en place de ce dispositif, la capitale française a été la première ville à bénéficier de l’encadrement des loyers. Aujourd’hui, la mesure concerne plus 1 140 communes faisant partie des grandes agglomérations du pays, soit environ 50 % du territoire français.

Pour rappel, cette mesure restera en vigueur jusqu’au 31 juillet 2021, d’après le dernier décret publié par l’État.

Hors des zones tendues, les loyers des locations vides et meublées restent parfaitement libres.

Les logements concernés par l’encadrement des loyers

En général, ce dispositif concerne tous les logements changeants de locataire qui impliquent donc un nouveau contrat de bail.

Notons qu’il existe certains logements qui ne sont pas concernés par cette mesure, notamment les logements arrivant pour la première fois sur le marché de location, ceux inoccupés depuis plus de 18 mois ou ayant bénéficié de travaux de rénovation dont le montant était au minium égal au total des loyers des la dernière année de location.

À Paris, les loyers des logements en location dont le contrat a été signé après le 30 juin 2019 doivent être fixés grâce à l’indice de référence des loyers.

À noter que l’indice de référence, et donc le montant maximum du loyer, varie en fonction de l’année de construction du bien, le nombre de pièces qu’il contient, ainsi que le type de location.

Rappelons que ce dispositif ne s’applique pas pour les logements HLM, conventionnés APL ou soumis à la loi de 1948, sans oublier les locations saisonnières. Ils sont aussi exclus :

Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou de logement de fonction ;
Les locaux d’activité ;
Les locaux à usage exclusif de dépendance ;
Les terrains ;

Comment calculer l’encadrement des loyers ?

Le calcul de l’encadrement des loyers se fait de façon simple. Il suffit de prendre le loyer de référence et d’y ajouter 20 % de sa valeur.

Par exemple, le loyer de référence d’un logement non meublé de 3 pièces de 20 m2 dans le secteur de Salpêtrière est de 26,20 euros le mètre carré. Pour calculer le plafond :

(26,20 x 20) / 100 = 31,40 euros

Selon les calculs faits, le bailleur ne peut pas demander au locataire de payer plus de 628 euros par mois hors charges (31,40 x 20 m2 = 628 euros).

Peut-on éviter l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location en résidence principale, vide ou meublée, soumis à la loi 89.

Pour éviter cette mesure, il suffit donc de signer un bail qui ne soit pas en résidence principale :

Louer à une entreprise via un bail de logement en fonction ;
Louer en résidence secondaire ;
Louer en saisonnier ;

En réalité, il faut savoir que la location saisonnière rend peu avantageuse cette option, surtout quand le bien est situé à Paris. Pour sortir de cette mesure, il est conseillé de louer à une société qui y logera un salarié. Pour cela, le logement doit être meublé, sachant qu’il est indispensable de passer par une agence spécialisée.

Et si le propriétaire enfreint les règles ?

Le bailleur qui ne respecte pas les règles définies dans le cadre de l’encadrement des loyers risque des sanctions importantes. Pour un bailleur physique, l’amende peut atteindre 5 000 euros, et 15 000 euros pour un bailleur moral.

Dans la pratique, un grand nombre de locataires ne font pas la démarche pour faire baisser leur loyer. Pourquoi ? Parce qu’ils n’arrivent pas simplement à trouver un logement à louer.

Avant de mettre son bien en location ou de renouveler le contrat de bail, le propriétaire bailleur doit bien vérifier s’il n’enfreint pas l’encadrement des loyers. Dans le doute, il est conseillé de prendre l’avis des professionnels.

Attention ! Il ne faut pas confondre le dispositif d’encadrement des loyers avec une autre mesure visant également à limiter les loyers. Ce dernier dispositif concerne toutes les zones « tendues ». Il s’agit d’une mesure qui prévoit qu’un propriétaire remettant en location un logement n’a pas le droit d’en augmenter le loyer, sauf dans certaines situations.

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