La garantie des loyers impayés

La garantie des loyers impayés (GLI) est une assurance qui permet aux propriétaires une location plus sereine. Comme son nom l’indique, la GLI garantit aux bailleurs la prise en charge des impayés, des détériorations immobilières, etc. Mais c’est quoi au juste ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont ses conditions de souscription ? Et combien fait-il payer ? Nous faisons le point !

 ✓ Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés

Pour faire simple, la garantie des loyers impayés est une assurance souscrite par le bailleur d’un bien locatif. Dans le cas d’un loyer impayé, la compagnie d’assurance s’engage à rembourser au propriétaire les loyers non touchés, sous réserve que l’ensemble des conditions prévues au contrat soient réunies.
Pour rappel, il faut savoir que la « défaillance » du locataire ne concerne pas seulement les impayés frauduleux. Elle peut également être liée à d’autres situations, notamment le décès du locataire par exemple.
Notons que cette assurance s’adresse à tout propriétaire souhaitant se prémunir contre un mauvais payeur.
Il ne faut pas la confondre avec une assurance MRH propriétaire.

✓ Le coût de la GLI

Selon les résultats des études mises en place par les organismes reconnus en France, les loyers impayés concernent environ 3 % des locations. Certes, ce chiffre demeure faible, mais les chiffres montrent qu’il est en hausse depuis ces quatre dernières années. Le risque d’impayé est la principale inquiétude des propriétaires bailleurs. C’est pourquoi un grand nombre de personnes préfère souscrire à une GLI et éviter toutes les mauvaises surprises.
Dans certains cas, les dégradations immobilières coûtent chères. Le montant des travaux peut atteindre les 4 000 euros, voire plus. Or, le dépôt de garantie ne dépasse pas un mois de loyer, et est donc inférieur au montant des travaux. De plus, en cas de départ prématuré du locataire, c’est le propriétaire qui s’occupe des travaux.
En 2015, la moitié des propriétaires indiquent avoir déjà des litiges avec leur locataire, notamment vis-à-vis des retards de loyers, sans oublier les dégradations. Notons que la moitié des litiges sont réglés en justice. Par ailleurs, il faut savoir que la procédure pour impayés coûte environ 4 000 euros.
En général, le montant de la GLI correspond à un taux compris entre 2,5 à 5 % du loyer annuel, charges incluses, sans compter les frais fixes retenus par les compagnies d’assurances. Pour un contrat groupe, le tarif est inférieur et peut représenter entre 1,50 et 3 % du montant des loyers annuels.
Pour les propriétaires qui n’optent pas pour le régime réel d’imposition, les cotisations sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

✓ Les risques couverts par cette assurance ?

Les risques couverts par la GLI sont :

Les loyers et charges impayés

L’assurance contre les loyers impayés couvre tous les loyers et charges qui n’ont pas été payés par le locataire, de la date du premier loyer impayé jusqu’à la date de départ du locataire. Ces loyers et charges impayés seront remboursés au propriétaire bailleur.

Les dégradations immobilières

Au départ du locataire, le bailleur peut constater certaines dégradations immobilières. Si tel est le cas, ces dernières sont couvertes par la garantie. En d’autres termes, les frais seront pris en charge par la GLI, ainsi que les loyers perdus pendant la période de réalisation des travaux et de remise en état du bien immobilier.

Le départ prématuré du locataire

En cas de départ prématuré du locataire ou de son décès, cette assurance permet d’indemniser le bailleur pour les loyers perdus tout au long de la durée de non-location.

La vacance locative

La GLI permet aussi de rembourser les loyers perdus par le propriétaire quand le bien est inoccupé entre deux baux de location.
Pour éviter les vacances locatives, il est préférable de confier la gestion locative aux professionnels du secteur immobilier.

Les frais de procédure

Si le locataire est toujours en situation d’impayés et ne donnent pas d’importance aux relances faites par le propriétaire bailleur, ce dernier peut déléguer la procédure juridique à la compagnie d’assurance. Dans ce cas, les frais de procédure sont pris en charge par la GLI. Nous citons les frais d’huissier, frais d’avocat, frais de recouvrement, frais de déménagement, etc.

✓  Les documents à fournir pour la souscription d’une GLI

Pour souscrire à une assurance contre les loyers impayés, le propriétaire doit constituer un dossier comportant plusieurs documents :
– Le contrat de bail ;
– L’attestation d’assurance habitation ;
– Les pièces d’identité du locataire ;
– Les pièces d’identité du bailleur ;
– L’état des lieux d’entrée ;
Les documents demandés varient d’un assureur à l’autre.

✓ comment faire sans l’assurance contre les loyers impayés

Si la compagnie d’assurance vous refuse la souscription à son contrat GLI, vous pouvez opter pour la caution solidaire ou demander la garantie Visale. Toutefois, il faut savoir que la GLI est l’assurance la plus complète contre les risques d’impayés ou de dégradations immobilières.
Notons que la compagnie d’assurance n’a aucune obligation d’accepter la demande d’assurance. Si l’assureur estime que le risque est très important, le dossier ne peut qu’être rejeté. D’ailleurs, la compagnie d’assurance est totalement libre de déterminer les niveaux de risque et il n’y a aucun règlement intervenant en la matière.
En général, les assureurs refusent de valider le dossier quand ils estiment que l’insolvabilité du locataire est très importante. Selon les dires des professionnels, un locataire solvable doit avoir 2,8 à 3 fois le montant du loyer. Ainsi, pour un loyer de 700 euros par mois, l’assureur souhaite que le locataire ait un revenu de 1960 euros par mois, au minimum.
Avant de souscrire à une assurance contre les loyers impayés, n’hésitez pas à contacter 4 ou 5 assureurs pour comparer les différents devis fournis et choisis l’offre la plus adaptée à vos besoins et à votre budget.

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