L’état des lieux de sortie et la restitution de la caution



Comme son nom l’indique, l’état des lieux de sortie est réalisé en fin de bail, au moment où le locataire quitte le bien immobilier. C’est un document qui décrit le bien lors de la remise des clés et permet de savoir si le locataire a bien rempli ses obligations et a fait les réparations locatives à sa charge. Si tel est le cas, le propriétaire bailleur doit restituer la caution dans un délai de 1 mois. Découvrons ensemble les points qu’il faut absolument savoir concernant la restitution de la caution.

Qu’est-ce que la caution ?

La caution, appelée aussi le dépôt de garantie, est la somme d’argent que le locataire remet au propriétaire bailleur au moment de la signature du contrat de bail. A quoi sert-elle ? Pour le propriétaire, la caution est une garantie dans le cas où le locataire manque à une de ses obligations : l’entretien du logement, le paiement du loyer et des charges.

A noter que le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, et ce pour les locations vide. Pour une location meublée, la caution est plafonnée à deux mois de loyer hors charges. Le montant doit être mentionné dans le contrat de bail.

Rappelons que la remise des clés représente le moment où le délai de restitution du dépôt de garantie commence à courir. La remise des clés se fait après avoir effectué l’état des lieux de sortie. Si ce dernier est fait après remise des clés, le propriétaire bailleur ne pourra pas utiliser la caution pour la réparation des lieux. Dans ce cas, le locataire peut faire valoir que les dégradations ont été constatées après la fin de son bail.

La restitution de la caution : le cadre légal

C’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre les bailleurs et les locataires autour de la question de restitution du dépôt de garantie. La loi ALUR de mars 2014 est venue pour apporter des modifications au texte initial. Parmi les modifications importantes à citer, la loi impose la réalisation d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.

Pour le délai de restitution, la loi indique que le propriétaire dispose de 2 mois pour restituer la somme, entièrement ou en partie, en fonction de ce qui aura été constaté à l’état des lieux de sortie.

S’il y a une dégradation constatée lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, le bailleur peut prélever le montant équivalent aux réparations sur la caution. Si le montant des travaux est équivalent à la somme du dépôt de garantie, le propriétaire n’aura aucun centime à restituer au locataire.

Par ailleurs, il faut savoir que la loi permet au bailleur de retenir tout ou une partie de la caution en cas de :

  • Loyers impayés ;
  • Charges locatives ;
  • Travaux locatifs non effectués ;
  • Logement laissé dans un grand état de saleté ;
  • Remplacement d’éléments anormalement endommagés ;
  • Etc.

A noter que c’est le décret n° 87-7-12 du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations que le locataire doit prendre en charge . Mais si le locataire n’effectue pas l’une des réparations mentionnées par ledit texte, le bailleur peut ne pas restituer tout ou une partie de la caution.

Le délai de restitution du dépôt de garantie

Selon les lois en vigueur, le délai de restitution de la caution est lié à l’état des lieux de sortie. La restitution de la somme peut se faire au moment de la remise des clés, et ce si le bien immobilier est rendu par le locataire en parfait état. Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur peut garder une partie ou la totalité de la caution, et ce en fonction de l’importante des dégradations.

Si l’état des lieux de sortie est différent de celui d’entrée, il faut savoir que le délai de restitution de la caution est de 2 mois, et ce pour la location vide ou meublée. Pour les autres types de location, le délai doit être précisé au niveau du contrat de bail. Quant au logement en copropriété, le bailleur peut procéder à un arrêt provisoire des comptes. De plus, il peut garder une provision maximale de 20 % de la caution jusqu’à régulation de la situation. La restitution se fait dans les 30 jours suivant la régulation de la situation.

Le retard de restitution du dépôt de garantie 

En cas d’un retard de restitution de la caution, le locataire peut envoyer au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception et rappel du délai. Si le bailleur ne lui répond pas dans les délais, la loi lui permet de demander une indemnité de 10 %. Dans ce cas, le propriétaire doit lui rendre la caution ainsi qu’une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard.

Alors, le propriétaire bailleur ne doit lui verser aucune indemnité si jamais le retard de restitution de la caution est causé par le locataire. Pour empêcher les abus de certaines locataires, la loi ALUR impose au locataire de remettre au bailleur sa nouvelle adresse pour que ce dernier lui renvoie le chèque de la caution dans les délais.

Le refus de restitution de la caution

Tout d’abord, il faut savoir le propriétaire bailleur doit toujours justifier la non restitution de la caution. En cas de loyers et/ou charges impayées, ou de dégradations des lieux par le locataire, le bailleur dispose de certaines preuves pour justifier le refus : l’état des lieux de sortie réalisé, les lettres de réclamations des impayés, les factures et devis des travaux réalisés, etc.

Alors, si jamais le bailleur retient la caution sans justification, le locataire a le droit de :

  • Faire une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Saisir la commission départementale de conciliation ;
  • Saisir le Tribunal d’Instance ;

Voilà, vous savez maintenant à quoi sert une caution, le délai que le bailleur doit respecter pour sa restitution et ce que le locataire peut faire en cas de refus ou de retard de restitution.

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