L’assurance loyer impayé est un dispositif que les propriétaires utilisent pour sécuriser leur investissement locatif. Pour faire simple, il s’agit d’une garantie contre les risques qui se présentent dans le cadre d’une location. Découvrons ensemble le fonctionnement de l’assurance loyer impayé. Nous vous expliquerons tout !
Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?
Avant de découvrir le fonctionnement de l’assurance loyer impayé, il est important de définir ce qu’est cette garantie.
Pour faire simple, l’assurance loyer impayé, aussi appelé garantie des loyers impayés (GLI), est un contrat qui sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre de nombreux risques locatifs, notamment les loyers impayés, frais de contentieux, détériorations immobilières, etc.
Contrairement à la garantie Visale, la GLI est délivrée par les compagnies d’assurance privées. A noter que la garantie Visale n’est accordée que pour les logements dont le loyer n’excède pas 1 500 euros par mois en Île-de-France et 1 300 euros sur le reste du territoire.
Rappelons que la loi du 6 juillet 1989 interdit les bailleurs ayant déjà souscrit une GLI de demander au locataire une caution solidaire.
Les différents types d’indemnisation
L’assurance loyer impayé offre aux propriétaires une couverture contre plusieurs types de risques :
Les loyers impayés
L’assurance vient substituer la défaillance d’un locataire. Ainsi, la garantie prend en charge les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et ce quelle que soit la raison de défaillance. En somme, l’assurance indemnise les sommes impayées par le locataire.
La dégradation locative
Pour rappel, cette garantie ne se trouve pas dans tous les contrats. Il s’agit d’une protection supplémentaire proposée par les assureurs en option. Elle couvre le propriétaire des dégradations éventuellement causées par le locataire et dont le coût est supérieur au dépôt de garantie.
La protection juridique
Comme son nom l’indique, cette garantie défend le bailleur lors d’un litige l’opposant au locataire.
A noter que certains assureurs proposent en option une garantie « vacance locative ». Ainsi, le propriétaire reçoit une indemnisation pour la période entre deux locataires. De plus, certains contrats indemnisent un « départ prématuré ». En d’autres termes, ils assurent le propriétaire bailleur quand le locataire quitte le logement sans respecter la durée de préavis, et sans régler le loyer jusqu’au bout. Dans certains cas, le décès d’un locataire peut aussi donner lieu à une indemnisation.
Les conditions d’éligibilité du locataire
Il faut savoir que la GLI ne concerne que les logements occupés par des locataires dits « solvables ». Mais qu’est-ce qu’un locataire solvable ?
- Il doit être titulaire d’un CDI ;
- Avec un taux d’effort qui n’excède pas 33 % ;
A noter qu’il existe certaines compagnies d’assurance qui proposent des conditions assouplies. Ce type d’assureurs peut même accepter les locataires en CDD et un taux d’effort à 3 %, sous certaines conditions.
Alors, chaque assureur dispose de ses propres règles de solvabilité. Pour bénéficier de la garantie, le propriétaire bailleur doit réunir toutes les pièces exigées par le contrat mis en place par la compagnie d’assurance.
Quelles obligations pour le propriétaire bailleur ?
Pour le propriétaire bailleur, il doit respecter certaines dispositions pour que l’assurance loyers impayés soit applicable. Les obligations à respecter sont les suivantes :
- Le logement doit répondre aux normes de la location ;
- Le contrat de location doit inclure une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et une clause de solidarité en cas de colocation ;
- Le dossier du locataire doit être le plus complet possible ;
La prise d’effet de la GLI
Pour un nouveau locataire, la prise d’effet de l’assurance se fait après un délai de carence de 2 ou 3 mois après la souscription. A noter que la garantie n’est acquise que s’il n’y a pas d’incident de paiement pendant la période probatoire.
Mais, si le locataire est déjà en place, le propriétaire bailleur doit prouver à la compagnie d’assurance qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement pendant une certaine durée avant la souscription.
Une fois la garantie acquise, celle-ci prend en charge les impayés sur une période de 12 à 24 mois, voire sur une durée illimitée pour certains contrats.
Que faire pour être indemnisé en cas de loyers impayés ?
Le fonctionnement de l’assurance loyer impayé est assez simple. Dès la survenue d’un loyer impayé, le bailleur et son gestionnaire doit suivre la démarche suivante pour être indemnisé :
- Rédiger un courrier de relance et l’envoyer au locataire dans les délais prévus puis une mise en demeure de payer en lettre recommandé avec accusé de réception ;
- Envoyer à la compagnie d’assurance une déclaration de sinistre accompagné de toutes les pièces justificatives, dans les délais requis ;
En général, les indemnités sont versées au bailleur le troisième mois suivant la première échéance impayée, avec un remboursement rétroactif jusqu’au premier mois impayé.
Le coût d’une assurance loyers impayés
Le montant proposé par les compagnies d’assurance est exprimé en pourcentage du loyer annuel du bien immobilier concerné, auquel s’ajoutent les honoraires fixes de l’assureur.
En général, le pourcentage varie de 2 à 5 % du loyer annuel, selon les compagnies et les différentes garanties proposées dans le contrat. Pour rappel, cette garantie est proposée par la plupart des assureurs professionnels et des banques, mais également par certaines associations. Alors, pour être sûr de payer le juste prix, faites appel à un courtier en assurance. Ce dernier saura trouver la meilleure assurance en fonction de votre budget.
Quant aux propriétaires bailleurs, la souscription à cette assurance est très intéressante. Pourquoi ? Parce que le montant des déductible des revenus fonciers.
Nous rappelons que les impayés sont en nette augmentation en France. Alors, si vous avez des logements mis en location, il est fortement recommandé de souscrire une garantie loyers impayés. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !
